Todas las etapas de la construcción de una vivienda familiar

Construir una casa unifamiliar lleva dos fases: los pasos previos (terreno, proyecto y licencia) y la obra, que avanza por etapas desde la cimentación hasta los acabados. En Cantabria hay que contar además con la lluvia y la humedad, que condicionan la cubierta, la impermeabilización y el calendario de la obra.

Antes de la obra: los cuatro pasos previos

Una casa empieza mucho antes de que llegue la primera máquina. Estos pasos van en este orden porque cada uno depende del anterior.

1. El presupuesto y la financiación. Antes de buscar terreno hay que saber cuánto se puede invertir en total, incluido el terreno, el proyecto, las tasas y la obra. Si va a pedir un préstamo, el banco le pedirá el proyecto y el presupuesto de la constructora.

2. Un terreno edificable. No todo terreno se puede construir. Antes de comprar, pida en el ayuntamiento la información urbanística de la parcela: dirá si es edificable, cuánto y con qué condiciones. Mire también los accesos para camiones, si llegan agua, luz y alcantarillado, y la orientación, que en Cantabria pesa mucho en la humedad y la luz de la casa.

3. El proyecto del arquitecto. Una vivienda necesita un proyecto firmado por un arquitecto. El proyecto define la casa, sus materiales y sus instalaciones, y es el documento con el que se pide la licencia. Para la cimentación se hace además un estudio geotécnico del terreno.

4. La licencia de obra. En Cantabria, una casa de nueva planta necesita licencia previa del ayuntamiento del municipio donde está el terreno (artículo 233 de la Ley de Cantabria 5/2022). Se pide con el proyecto. Si la solicitud está incompleta o no cumple la normativa urbanística, se retrasa, y eso puede costar meses. Le contamos cómo funciona en el post sobre la licencia de obra para reformar en Santander, que sigue la misma lógica.

La obra, etapa por etapa

Con la licencia concedida empieza la construcción. Así es una construcción de casas de obra nueva:

1. Preparar el terreno y la cimentación

Primero se mueve la tierra y se hacen los cimientos. Su tipo y su profundidad dependen del tamaño de la casa, del peso que soportan y, sobre todo, del terreno: por eso el estudio geotécnico va antes.

2. Saneamiento

Al mismo tiempo que la cimentación se dejan las conducciones de aguas residuales. Si la parcela tiene alcantarillado municipal, la casa se conecta a él. Si no llega, hace falta un sistema de depuración propio autorizado.

3. Estructura y muros

Sobre la cimentación se levantan la estructura y los muros de carga. Es la etapa en la que la casa empieza a verse desde la calle.

4. La cubierta

Con la estructura terminada se hace el tejado: estructura, impermeabilización y acabado de teja o pizarra. En Cantabria es la etapa que más importa cerrar pronto, porque la casa no queda protegida de la lluvia hasta que la cubierta está hecha. Si quiere saber más, tenemos una página de tejados y cubiertas en Cantabria.

5. Carpintería y aislamiento

Se colocan las ventanas y las puertas exteriores y se aísla la casa. Aislar bien cuesta mucho menos en obra nueva que después, en una reforma. Si duda entre sistemas de fachada, le ayudará el post sobre SATE o fachada ventilada.

6. Tabiques

Con la casa cerrada se levantan los tabiques que forman las estancias. A menudo se hacen a la vez que las instalaciones, porque esconden cables y tuberías.

7. Fontanería, electricidad y calefacción

Es la etapa de las instalaciones: tuberías y desagües, cuadro eléctrico y circuitos, calefacción y ventilación. Con la humedad de Cantabria, la ventilación de la casa no es un detalle. Si va a poner calefacción por el suelo, es el momento: lo explicamos en suelo radiante para climatizar la casa. Estos trabajos los hacen profesionales de fontanería y electricidad.

8. Acabados

Suelos, revestimientos, pintura, sanitarios, cocina y carpintería interior. Llevan más tiempo del que parece, porque son muchos oficios seguidos y cada uno espera al anterior.

Al terminar la obra

Cuando la casa está acabada, el arquitecto firma el certificado final de obra y se presenta en el ayuntamiento la declaración responsable de primera ocupación, que en Cantabria sustituye a la antigua licencia (artículo 234 de la Ley 5/2022). Cada ayuntamiento tiene su modelo y la documentación que pide. Hace falta también el certificado de eficiencia energética del edificio. Con eso la casa se puede habitar y dar de alta en los suministros.

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